Квадратный метр в вакууме

Именно в таком положении сегодня местный рынок недвижимости

Рынок недвижимости в последние 10 лет характеризуется ростом цен - порой медленным, порой скачкообразным, но неуклонным. Снижение случилось однажды - после дефолта в 1998 году - и продолжалось недолго. Вскоре цены вновь поползли вверх, что совершенно не согласуется с намерением обеспечить россиян доступным по цене жильем. Стабилизации рынка ждать не приходится, по крайней мере в ближайшее время: по мнению специалистов риэлторских компаний Владивостока, в первой половине 2005 года цены на жилье - вторичное и строящееся - еще вырастут. Корр. "В" попытался выяснить тенденции рынка недвижимости на ближайшее время.

"Бизнес, связанный со сделками с недвижимостью, во Владивостоке находится в вакууме", - считает Игорь Бабурин, начальник отдела информации торгового дома "Аском", одной из крупнейших во Владивостоке риэлторских компаний. Строительство жилого фонда в городе ведется в мизерных объемах, не отвечающих потребностям среднего класса, позволяющего себе приобрести собственное жилье. К слову, цены новых квадратных метров кусаются, поскольку большинство строительных компаний возводит так называемые элитные жилые комплексы. Хотя московские специалисты группы компаний "Правовой центр жилья", заключившие ряд договоров на строительство во Владивостоке доступного для среднеобеспеченных граждан жилья, констатировали: то, что строится в нашем городе, элитным назвать нельзя, т. к. нет соответствия параметрам, реально предъявляемым элитным домам.

Сегодня практически весь бизнес, связанный с куплей-продажей недвижимости, переместился в сферу вторичных продаж. Т. е. клиенты риэлторских агентств продают старую квартиру, добавляют некоторую сумму и покупают другую - большей площади или комфортности, в другом районе и т. д. Но также не новую. К вторичным продажам относится раздел квартиры или продажа нескольких квартир для приобретения одной. Цепочки из покупателей и продавцов порой достигают 7-10 участников, и удовлетворить интересы всех участников игры без риэлтора практически невозможно. Примечательно, что и получить ипотечный кредит проще, если приобретается вторичное жилье: именно оно является залогом при кредитовании. Новые незарегистрированные квадратные метры в банках считать залогом не хотят. В случае форсмажорных обстоятельств, возникающих у строительных компаний (к примеру, приостановление строительства), залог оказывается неликвидным. Первичные продажи сегодня составляют около 10 процентов клиентов, причем в начале 90-х этот показатель был на уровне 50 процентов.

Непопулярно сегодня и приобретение жилья с целью инвестирования: люди предпочитают более гибкие и менее капиталоемкие способы заработать.

- Стремительный рост цен во Владивостоке сохранится до марта - мая 2005 года, - считает Татьяна Дмитриева, президент Дальневосточного союза участников рынка недвижимости, член национального совета Российской гильдии риэлторов. - Вторая половина года будет стабильной, роста цен не предвидится, но и снижения цены ожидать не стоит. Анализ первичного рынка практически невозможен из-за отсутствия достоверных данных о ценах хотя бы за два года. Но мои прогнозы таковы: стабильный рост цен на новострой будет в течение всего будущего года.

Непосредственные игроки рынка - риэлторы - от собственных прогнозов отказываются.

- На цены на недвижимость влияют очень многие факторы, - сходятся во мнении представители разных компаний по торговле недвижимостью. - Это и курс доллара, и политика государства (в апреле этого года будут приняты поправки в Жилищный кодекс РФ), состояние на фондовом рынке, инфляция, развитие ипотеки и многие другие, поэтому делать какие-то прогнозы и создавать ажиотаж вряд ли уместно.

Стоит отметить, что в соседнем Хабаровском крае цены на недвижимость ниже наших в среднем на 15 процентов. Спрос не настолько превышает предложение, да и строительство хабаровчане ведут куда активнее...

Что касается упомянутых москвичей, успевших сделать серьезные маркетинговые исследования и заключить договоры с прежним мэром, дальше бумаг дело не пошло. Новая администрация уличила москвичей в махинациях и отложила инициативу в долгий ящик. Надежду на стабилизацию местного рынка риэлторы связывают со столичными тенденциями, которые якобы через полгода-год "прописываются" в регионах: в Москве, дескать, Лужков развивает жилищное строительство, значит, у нас рано или поздно все встанет на свои места. Призрачно...

Между тем к 2007 году правительство обещает россиянам новую забаву - обязательное страхование квартир.

- Это будет такое же надувательство, как и ОСАГО, - негодует один из риэлторов, отказавшийся почему-то назвать себя. - К примеру, я за рулем уже 30 лет и ни разу за это время не попал в аварию. Теперь я покупаю полис автогражданки и по-прежнему не попадаю в аварии. Та же ситуация будет и с разрушенными цунами и землетрясениями квартирами...