Страхование как элемент риск-менеджмента для частных инвесторов при инвестициях в жилую недвижимость

И. Джекиев руководитель отдела страхования имущества СК "Отечество*

Почему страхование необходимо

В настоящее время ажиотаж, наблюдающийся в связи с бурным ростом рынка жилья, и кризис в банковском секторе, вынуждают людей, имеющих свободные средства, задумываться об инвестировании высвобождающихся денежных средств в недвижимость. К сожалению, рост отрасли встречает на своем пути разнообразные "подводные камни" и сопровождается рисками, поэтому возникла необходимость более пристального изучения инструментов, применяемых в этой сфере деятельности, для уменьшения степени риска. Страхование может в полной мере защитить такие инвестиции от непредвиденных обстоятельств.

Учитывая, что основную массу инвесторов составляют физические лица, потеря вложенных средств может "больно" ударить по их карманам и семейному бюджету, привести к значительным потерям. Страхование как раз и является инструментом для передачи риска от страхователя в страховую компанию. Даже при пессимистических прогнозах по сравнению с инвестиционной прибылью страховой взнос составляет крайне незначительную сумму. Другими словами, страхование устраняет "головную боль" инвестора за сохранность инвестированных средств. Именно здесь страхование становится инструментом риск-менеджмента.

Сопутствующие виды страхования

Существует несколько видов страхования, помогающих в той или иной мере уменьшить степень риска, и их комплексное применение позволит максимально обезопасить инвестора. В разных ситуациях комбинация наиболее актуальных видов страхования будет гарантировать сохранность вложенных средств.

Страхование потери имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование)

Этот вид страхования используется для вторичного рынка жилья. По данным, представленным различными страховыми и риелторскими компаниями, более 3 процентов сделок на вторичном рынке жилья города Москвы признаются недействительными. Особенно высокий риск отмечается при проведении сделок по цепочкам, и чем она будет длиннее, тем сделка окажется рискованнее. В каждой страховой компании существует служба безопасности. Высококлассные специалисты, которые работают в таких службах, проверяют всех участников цепочки и дают заключение о степени риска. На основании этого заключения страховая компания объявляет инвестору страховой тариф. Зачастую степень риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказать в страховании. В этом случае страховая компания рекомендует отказаться от приобретения квартиры и поискать другие варианты, которые удовлетворят страховщика. Таким образом, инвестор экономит свои средства и нервы, так как страховщик назначает низкий тариф для квартиры с менее "темным прошлым". Кроме того, если квартиры приобретаются при участии риелторов, то несомненно их служба безопасности тоже проверяет "чистоту" квартиры, но в отличие от страховой компании в случае некачественной проверки получить деньги с риелторской компании практически невозможно. Даже если проверка не обнаружила ничего подозрительного, то никто не гарантирует, что фактов, которые могут повлечь за собой неблагоприятные последствия, нет. В отличие от страховщика в случае некачественной проверки чистоты квартиры и признания сделки по договору купли-продажи недействительной, риелтор не возмещает денежные средства. В связи с этим желательно требовать, чтобы проверку осуществляла страховая компания, так как именно страховщик будет выплачивать возмещение, если у квартиры окажется "темное прошлое", а покупатель этой квартиры потерял средства. Суть страхования - в возмещении возможных убытков, а взаимодействие риелторов и страховщиков значительно уменьшает возможные потери покупателей квартиры.

Объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с владением, распоряжением и пользованием имуществом, право собственности на которое приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки. Договор страхования заключается в отношении имущества, принадлежащего страхователю исключительно на праве собственности.

Страховым событием является утрата права собственности на имущество в соответствии с вступившим в законную силу решением суда, принятым вследствие следующих обстоятельств:

- наличие недействительных или неправильно оформленных документов;

- совершение сделки недееспособным лицом вследствие психического расстройства;

- совершение сделки неправоспособным юридическим лицом - бывшим собственником;

- сохранение права собственности у третьих лиц после совершения сделки;

- совершение сделки несовершеннолетним;

- совершение сделки недееспособным лицом вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

- совершение сделки недееспособным лицом, не способным понимать значение своих действий (нервное потрясение, физическая травма и т. д.);

- признание сделки недействительной вследствие совершения ее под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

- признания сделки недействительной, вследствие совершения ее под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д.;

- признания сделки недействительной по иску одного из собственников имущества;

- признания сделки недействительной в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо с превышением полномочий;

- истребование у добросовестного приобретателя приобретенного имущества собственником этого имущества, если оно было приобретено помимо его воли.

По договоренности возмещению подлежат расходы на оплату адвокатов, включая судебные издержки и иные расходы в пределах оговоренных в договоре сумм.

Договор может быть заключен на срок от 1 года, но учитывая, что срок исковой давности составляет 10 лет, целесообразно заключать его либо сразу на 10 лет, либо ежегодно его пролонгировать (что будет несколько дороже). Тарифная ставка на год составляет менее 1 процента от стоимости квартиры. Сравнив инвестиционный доход за год и страховой тариф, можно произвести несложные вычисления. Например, если приобретается квартира стоимостью 100 000 долларов США, то в абсолютном выражении страховой тариф составит менее 1 000 долларов США, а инвестиционная прибыль - около 30 000 долларов (по данным, полученным из различных страховых и риелторских компаний, за 2003 год в Москве цены выросли на 30-40 процентов).

В последнее время титульное страхования становится популярным видом страхования. Люди предпочитают заплатить страховой компании и "спать спокойно", занимаясь повседневными делами и заботами. Пусть голова болит у сотрудников страховых компаний, за это им и платят.

Страхование инвестиций в недвижимость

При этом виде страхования предметом страхования выступает сумма инвестиций. Страхуются имущественные интересы страхователя, связанные с полной или частичной потерей суммы стоимости контракта и суммы предполагаемого дохода от него в результате банкротства или непреднамеренного неисполнения договорных обязательств контрагентом (должником).

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство, при несвоевременной регистрации права собственности. Ситуаций, в случае возникновения которых можно остаться и без денег, и без квартиры, - множество. Вот некоторые из них:

- строительство дома затягивается (проблемы с финансированием, недовольство местных жителей, ошибки в проектировании, проблемы с документацией), и вследствие этого инвестор теряет часть инвестиционной прибыли;

- меняется руководство компании, администрации города или района и т. д.;

- на одну квартиру претендует несколько лиц;

- дом не пригоден для проживания из-за некачественной работы строителей.

При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает сумму денежного взноса за квартиру. В год примерный страховой взнос составляет от 1 до 2 процентов от стоимости квартиры.

Надо отметить, что в любом случае, даже при достаточно высоком риске, покупка квартир в новостройках является одним из самых привлекательных видов вложения денег. Достаточно минимизировать риски посредством страхования и гарантия сохранности денег будет обеспечена.

В настоящее время количество страховых компаний, реально занимающихся страхованием финансовых рисков, очень ограниченно. Причины кроются в том, что для страховых компаний - это довольно новый и к тому же очень рискованный вид бизнеса. Помимо этого, страховщики не берутся страховать объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, так как в этом случае риски настолько велики, что вероятность возникновения убытков стремится к единице.

По мере развития и становления рынка строительства и страхования тарифные ставки будут снижаться, и количество страховщиков, занимающихся финансовыми рисками, будет неуклонно расти.

Страхование имущества

Еще одним инструментом риск-менеджмента является страхование имущества, по которому может быть застрахована квартира с момента приобретения прав собственности на нее. Этот вид страхования включает страхование конструктивных элементов квартиры (стены, дополнительное техническое и инженерное оборудование), внутреннюю отделку помещения и элементы декора, домашнее имущество (бытовая техника, мебель, одежда и т. д.).

По договору страхования возмещаются убытки от повреждений или полной гибели всего имущества или его части, понесенные в результате:

- действия огня, в том числе от удара молнии, взрыва газа, используемого в бытовых целях;

- аварий отопительной, водопроводной, газовой, канализационной и других сетей, проникновения воды из соседних (чужих) помещений; стихийных бедствий;

- противоправных действий третьих лиц - попытки или совершения поджога, кражи, грабежа, разбоя, хулиганских действий; падения деревьев;

- наезда транспортных средств, не принадлежащих страхователю;

- падения летательных аппаратов либо их частей и предметов из них.

Страхование имущества играет не такую значительную роль, как титульное страхование и страхование финансовых рисков, но оно также гарантирует сохранность имущества. Однако частный инвестор, купивший квартиру для перепродажи, в принципе не заинтересован страховать квартиру по этим страховым рискам. Этот вид страхования может быть полезен тем инвесторам, которые приобрели квартиру для перепродажи в перспективе (то есть пока проживают в ней сами) или для сдачи в аренду.

Особенности российского рынка

В настоящее время ситуация на российском рынке страхования финансовых рисков и прав собственности на имущество оставляет желать лучшего. В целом по стране практически отсутствует культура страхования, за исключением разве что автострахования. В портфелях страховых компаний поступления по страхованию имущества и финансовых рисков составляют крайне незначительную часть. Количество страховщиков, имеющих лицензию на эти виды страхования, тоже крайне незначительно. Кроме того, для развития этих направлений необходимо иметь в штате высококвалифицированных сотрудников службы безопасности, специализирующихся на проверках "чистоты" квартиры, что влечет дополнительные затраты для страховщиков.

Для сравнения в Великобритании эти виды страхования являются основными, и инвестирование в недвижимость немыслимо без страхования сопутствующих имущественных и финансовых рисков. В российских страховых компаниях около 80 процентов портфеля составляет высокоубыточное автострахование.

Однако следует отметить, что страховые компании стремятся диверсифицировать портфель и развивать такие направления, как страхование финансовых рисков и прав собственности на имущество, так как понимают, что они должны составлять основу страхового портфеля. Рискованность таких сделок у частных инвесторов вызывает желание обезопасить себя от убытков, а у страховщиков - нежелание принимать риски на свою ответственность. Думается, что с развитием нормативной базы конкуренция среди страховых компаний будет увеличиваться, а тарифы снижаться. Как уже говорилось, в России очень слабая культура страхования, и инвесторы даже не подозревает о возможности обезопасить свои вложения либо не доверяют страховым компаниям.

В статье не упоминалось об ипотечном страховании и рисках организаций-инвесторов, так как этот вид страхования имеет специфические особенности и требует отдельного исследования.