"Балтийская жемчужина" без эмоций

С тех пор как городские власти решили отдать участок земли в 20 гектаров на берегу Финского залива под строительство жилого комплекса китайским инвесторам, не утихают споры и жаркие дискуссии сторонников и противников этого начинания. Первые убеждают вторых, что этот проект необходим городу. Вторые обосновывают свой протест тем, что не нужны в Петербурге китайские пагоды и толпы китайцев. За несколько месяцев страсти накалились до предела. Между тем власти города невозмутимо проводили свою политику, и в итоге инвестиционный договор о строительстве жилого комплекса "Балтийская жемчужина" был подписан 14 мая в Шанхае. Отбросив эмоции, "ТС" попытался разобраться в экономическом аспекте этого проекта.

Стандартный договор

До последнего момента по этой сделке века вопросов было больше, чем ответов. У многих эта таинственность вызывала раздражение. Кроме того, появилось огромное количество невероятных слухов. Известно было немного, например, что китайцы планируют вложить в строительство комплекса полтора миллиарда долларов. Так что же представляет собой этот инвестиционный договор? Какие обязательства берут на себя стороны? И что выигрывает Петербург заполучив этого инвестора? С этими вопросами "ТС" обратился к председателю Комитета по управлению городским имуществом Игорю Метельскому, чья подпись стоит на этом документе.

- Сам договор - это стандартный инвестиционный договор, который заключается с любым инвестором, получающим землю в аренду под строительство, - говорит Игорь Метельский. - Плюс к этому указаны некоторые условия, которые оговариваются с конкретным инвестором. В первую очередь, город обязан освободить этот участок и передать его арендатору по акту. Только после этой процедуры договор вступает в силу. Эта некая предварительная договоренность, которая так же указана в документе. По договору Петербург берет на себя следующие обязательства: подвод инженерных коммуникаций и обеспечение транспортной доступности района. Китайская сторона, прежде всего, обязана построить объекты социальной сферы. Сюда входят: 9 школ и дошкольных учреждений, 2 дома творчества, библиотека, 2 поликлиники, станция "Скорой помощи", 4 спортзала, бассейн, гаражи и автостоянки на 10 тысяч мест и гостиницы более чем на 3 тысячи мест. На это будет затрачено 40 миллионов долларов. Еще 200 миллионов долларов пойдут на строительство инженерной инфраструктуры: мосты, дороги, линии электропередачи и многое другое. Помимо этого, существует еще сумма 10 миллионов долларов, которая перечисляется китайской стороной на развитие инфраструктуры. Это можно расценивать как проявление доброй воли со стороны инвесторов, так как по нашим оценкам подобная цена прав на строительство максимально возможная.

Но до начала строительства город должен заключить дополнительное соглашение к этому договору, в котором будут конкретно определены объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры. Так же должна быть прописана ответственность арендатора за соблюдение этих договоренностей. На сегодняшний день это только общие параметры.

Все объекты социальной сферы после завершения строительства переходят городу. Но самое главное, что получает Петербург, - это ввод нового жилья. Планируется построить свыше миллиона квадратных метров жилой

площади, рассчитанных на 35 тысяч человек. Безусловно, это большой плюс.

Цены диктует рынок

А какая же выгода светит Китаю? Ведь вложение инвестиций подразумевает получение прибыли. Дело в том, что распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями будет китайская сторона. Сдача в аренду и продажа будет в их ведении. И соответственно, цены устанавливать будет инвестор. В связи с этим возникает вопрос о стоимости. По некоторым оценкам себестоимость одного квадратного метра жилой площади обойдется инвестору примерно в одну тысячу долларов, если не больше. А продажная стоимость будет, по одним данным, от 600 до 800 долларов, по другим - до 1500 долларов.

- Могу точно сказать, что при увеличении строительства всегда происходит падение затрат, -говорит Игорь Метельский. - Это экономический принцип. Берете, к примеру, цемент оптом или покупаете один мешок - разница в цене существенная. И я думаю, что себестоимость будет ниже, чем на многих других объектах, за счет объемов. Что касается стоимости, то цену диктует рынок и выше него прыгнуть невозможно. Если только в ущерб себе. Будет слишком дорого - никто ничего не купит, а на это никакой инвестор не пойдет. И китайцы в этом смысле такие же люди, как и все. А от сделок с недвижимостью - арендой и продажей -бюджет города будет получать налоги. Точную цифру сейчас назвать сложно, но доходная база будет внушительной.

- На какие слои населения рассчитан жилой комплекс? Кто сможет приобрести там квартиру?

- Элитного жилья там будет немного. Я думаю, процентов 10, - предположил Игорь Метельский. - У нас не так много людей, которые в состоянии купить квартиру, но, кто может себе это позволить, покупают. Но как я уже сказал, цены диктует рынок.

- По мнению некоторых экспертов, со стороны Китая не будет вложено ни одного доллара или рубля, будут лишь кредитные деньги, поставка материалов и рабочей силы. А инвестиции будут от потребителя, то есть российские. Какова в действительности схема поступления инвестиций?

- Механизм вложения инвестиций каждый определяет сам, - говорит Игорь Метельский. - С точки зрения денег практика показывает, что все инвесторы строят за кредитные деньги. Это вполне нормально. Кредиты бывают разные: долевое строительство, когда деньги собирают у населения или их получают в банке. Всех интересует наименьший процент. С учетом изменившегося нашего законодательства по долевому строительству мне кажется, что всех "вымывают" в кредитный ресурс. Раз вымывают в кредитный ресурс, выиграет тот, кто получит более дешевый кредит, и в этом плане более в выгодных условиях оказываются западные компании. Я не знаю, на каких условиях китайцы будут привлекать деньги, но точно знаю, что у них есть письмо от Государственного банка Китая с подтверждением на полмиллиарда долларов. Финансовые ресурсы у них есть. Будут ли они у наших банков занимать? В принципе ничего нельзя исключить. Что касается материалов, то везти их из Китая - очень дорогое удовольствие. Материалы будут приобретаться на месте. В любой стране любое строительство так и ведется. А разговоры о том, что сюда приедут 35 тысяч китайцев, будут строить и жить, не выдерживают никакой критики. Никто сюда не приедет. Существует миграционная политика, квотирование в том числе и рабочей силы. И Петербург не планирует расширение квот в этой сфере. Будет российская рабочая сила, будут организованны рабочие места для города. Мы заинтересованы в привлечении иностранных денег, но рабочая сила должна быть российская. Какие именно компании будут вести строительство "Балтийской жемчужины", пока неизвестно. Инвесторы должны объявить конкурс.

Еще одна немаловажная деталь. Земельный участок передается китайской стороне в аренду на 8 лет для строительства. За это время они должны построить все, что запланировано. А по результатам строительства по нашему законодательству можно будет взять этот участок в аренду на 49 лет или выкупить его. Этим правом может воспользоваться абсолютно любой инвестор. Но, как показывает практика, в жилищном строительстве не покупают землю. После того как построен дом, по нашему законодательству сразу должно быть создано товарищество собственников жилья и этот участок передается в собственность этому товариществу.

Почему именно Китай?

У противников этого проекта вызывает недоумение тот факт, что власти города отдали предпочтение именно китайским инвесторам. Неоднократно говорилось о том, что среди претендентов было немало российских компаний, как питерских, так и московских. Однако, по словам Игоря Метельского, заявок от других инвесторов не было. Более того, если бы была еще хоть одна официальная заявка, город обязан был провести конкурс. А поскольку альтернативы не было, участок отдали тому, кто предложил проект строительства. Кроме того, в городе существует политика максимально комплексного развития территорий. Но подобных предложений от наших инвесторов не поступает.

- Пусть приходят, пусть приносят заявки, мы их с удовольствием рассмотрим, - говорит Игорь Метельский. - Сейчас, после того как подписали договор с китайцами, начали говорить: "Вот если бы мы пришли, такое сделали бы..." А что же не пришли?

В России, и в Петербурге в частности, немало людей, которые к любому грандиозному начинанию относят скептически, мол, все равно ничего не получится. Некоторые наблюдатели считают, что китайцы могут сократить свои планы или вообще отказаться от них. Кроме того, уж слишком у нас все непредсказуемо.

- Экономика проекта - это риск инвестора, - говорит Игорь Метельский. - Все возможно. Возможен экономический кризис, возможно банкротство компании. От этого не застрахован никто, ни .один проект. Что касается отказа китайцев от своих планов... Не знаю, что дало повод так думать. Если делать какие-то серьезные выводы, то они должны быть обоснованы, должны быть аргументы. Китай в течение 26 лет проводит одну и ту же экономическую политику, которая явилась основой для экономической привлекательности страны для иностранных инвестиций. Я думаю, что они свое слово сдержат. Инвестиции в Китай основаны на соблюдении ими своего слова в области экономики. Мне есть с чем сравнивать. Я был в Шанхае 16 лет назад. Сейчас это совершенно другой город, у них произошел серьезный скачок за это время. Все, кто там был, отметили столь высокий уровень развития города. У китайцев степень ответственности очень высокая. И я считаю, что в этом проекте, пожалуй самом крупном для России, никому нельзя показать плохое лицо, ни нам, ни китайцам.

На официальной встрече в Шанхае китайская сторона заявила, что до 2020 года Китай намерен инвестировать в Россию еще 12 миллиардов долларов. Так что "Балтийская жемчужина", видимо, будет не последней в ожерелье северной столицы.

***

ГЛАС НАРОДА

Что думают о строительстве "Балтийской жемчужины" петербуржцы?

Из откликов на форуме интернет-газеты "Фонтанка.ру":

"Не углубляясь в экономические дебри, это гораздо выгоднее -привлекать инвестиции из-за рубежа, тем более если инвестор берет строительство, инфраструктуры на себя. Если бы наши строители выходили на администрацию с такими комплексными предложениями, полагаю, администрация не смогла бы отказать". (Пох)

- "Необходимость строительства китайского квартала непонятна. То, что говорят чиновники по поводу нового проекта, неубедительно. Дело тут даже не в Матвиенко. Вряд ли такие проекты могли бы быть подписаны без Путина. Вступление в ВТО -одна из ближайших его целей. Надо заручиться поддержкой Китая. Наше чиновничество привыкло решать проблемы взятками. Для этого Китаю уже отдавались участки российской территории (дальневосточные острова). Не исключено, что выделение территории в Санкт-Петербурге для китайского квартала - это очередная порция взятки. За Россию просто страшно". (Май)

"А по мне так: пускай строят! Если хорошо всё не сделают, так мы разнесем этот квартал, и всё будет нормально! А так, инфраструктура города развивается, город благоустраивается, чем вам не нравится? И цена 1300-1400$ за кв. м, если опять же КАЧЕСТВЕННО построят, совсем не большая. Пускай ещё свои беспроцентные китайские кредиты здесь предлагают, и совсем хорошо будет жить". (Latcaver)

"Не будет там китайского квартала, построят обычный периферийный малопривлекательный спальный район, как сейчас строят москвичи (МИСК) в дальнем Купчине. Метро там не будет, разные "суперэкспрессы" тоже вряд ли, в лучшем случае трамваи и полчища маршруток до перегруженных "Ветеранов" и "Ленинского". Сейчас Красносельский район - самый дешёвый в городе, строят мало и спрос маленький". (АА)

"Я чего-то не понимаю?! Строят, пусть и прилично, вкладывают сумасшедшие деньги, потом энное количество лет эксплуатируют, зарабатывают на нас деньги и кидают. Как это было с различными предприятиями. Нам достается изношенное оборудование, трубопроводы и т. д. Кто-нибудь считает у нас все это или все по-прежнему лоббируется? Надо учиться считать деньги, а не жить одним днем. Потом не хватит никаких денег содержать все это якобы добротное жилье". (Незнайка)

"А чего это никто не возмущается, что финны строили "Асторию", что кредиты раздает банк, принадлежащий Германии, что на Крестовском острове тоже финны строят? Что в стране нет ни одной табачной фабрики, любые напитки льют на предприятиях, которые принадлежат загранице? И что можно отметить -стандарты и условия работы на этих объектах лучше, чем у местных производителей. Конечно, обидно, что сами не можем, но я за стройку, в конце концов, бетон, сталь, асфальт за нами. А тем, кто против, - ваши предложения?" (Игорь)

"Жаль, что нас, горожан, не спросили, а хотим ли этого. Ясно, что рядовые горожане вряд ли выиграют что-то с этого проекта. Выиграют чиновники, причем первой шеренги". (Мао)

***

Глазами очевидца

Таинственные китайцы

На церемонию подписания договора в Шанхай были приглашены российские журналисты, среди которых был и директор Агентства журналистских расследований Андрей Константинов. Он поделился своими впечатлениями от увиденного.

- Впечатления, должен сказать, сложные. Нам здесь показывают совершенно грандиозные современные сооружения, и, надо сказать, очень красивые. Нас прекрасно принимают, но и опекают очень плотно. Программа заполнена с раннего утра до позднего вечера. И все общение - через двух милых переводчиц.

Что бросается в глаза буквально с первых минут пребывания в Шанхае - чистота и аккуратность в тех жилых массивах, которые мы посетили. Все здорово, все сияет. Практически нет восточных мотивов - современная европейская архитектура. Нас познакомили с руководством строительных корпораций, которые будут участвовать в проекте "Балтийская жемчужина". Среди них нет ни одной мелкой. Все корпорации - а их пока пять - разного профиля. Одна будет строить жилые массивы, другая заниматься вопросами ландшафта и озеленения. Третья займется развитием инфраструктуры и строительством супермаркетов и галерейных магазинов. Во всех этих предприятиях ощущается государственное участие. Вообще, надо заметить, весь этот проект поддерживается в Китае на государственном уровне.

Первым делом нам продемонстрировали целый микрорайон Шанхая, построенный компаниями, задействованными в проекте "Балтийская жемчужина". Все очень красиво и чисто. Уверен, если нечто подобное появится в Петербурге, вопросов ни у кого не будет. Однако вот что резко бросилось в глаза - в огромном жилом массиве практически отсутствовали жители. Микрорайон выглядит как огромный макет. Людей не видно ни на улицах, ни в окнах. К тому же район отгорожен от внешнего мира шлагбаумом с охраной.

- Сопровождающие это как-то вам объяснили?

- Они говорят, что у них такой принцип строительства микрорайонов, чтобы там было все хорошо и спокойно...

- А на официальных встречах журналисты задавали вопросы относительно конкретных параметров петербургского проекта - сроков, размеров инвестиций и так далее?

- Задавалось огромное количество вопросов, ответы на которые были самыми общими. К примеру, мы побывали в компании по озеленению, спрашиваем у них, учли ли они климатические условия Петербурга, поскольку в Китае климат один, у нас другой. Планируют ли они какую-нибудь корректировку по насаждениям? Ну и получили очень доброжелательные ответы про переменчивую китайскую погоду. Были еще в одной корпорации - это шанхайская корпорация по строительству отелей "Джин Гаанк". Они возводят самые известные отели, в том числе те, где останавливались и наш, и американский президенты. Спрашиваем, как будет выглядеть отель в "Балтийской жемчужине". Сколько номеров, этажей. Опять все вопросы зависают... Таинственность такая, что мы накануне подписания не могли выяснить, кто с китайской стороны будет подписывать договор.

- Петербуржцев в первую очередь беспокоят две темы: будет ли китайское жилье дороже того, что строят наши? И второе - не станет ли этот проект некой форточкой, через которую начнется "большое проникновение"?

- Ни на тот, ни на другой вопрос какого-то очевидного ответа мы пока здесь не получили. Но, может быть, мы просто чего-то не знаем. Вот наши чиновники убеждёны в том, что обе эти проблемы надуманны. Я за несколько дней до отъезда беседовал с Валентиной Ивановной Матвиенко, она более чем уверенно апеллировала цифрами и говорила о том, что этот проект чрезвычайно выгоден для города. Хотя бы тем, что "Балтийская жемчужина" предусматривает строительство всей инфраструктуры. Не так, как это принято у наших строителей, которые строят жилье, продают его гражданам, а финансировать всю инфраструктуру должен город.

- Строители будут наши или китайские?

- Насколько я понимаю, рабочих на строительстве планируют привлекать наших. По крайней мере, руководители корпораций, с которыми мы встречались, так мыслят. Однако, вероятно, все эти детали станут ясны вскоре после подписания проекта. Возможно, уже сегодня.