Новая Рига: в начале большого пути

Новорижское направление занимает в рейтинге популярности загородного жилья почетное второе место. Благоприятная экологическая обстановка, скоростное шоссе, на котором почти не бывает пробок, отсутствие старой застройки- и при этом не самые высокие цены. Правда, желающим купить готовый дом или снять жилье в аренду Новая Рига вряд ли подойдет, поскольку направление начало осваиваться недавно, завершенных коттеджных поселков здесь еще мало, вторичный рынок не развит, а предложений по аренде - единицы.

Активное строительство и продажа жилья на Новой Риге начались около двух-трех лет назад. За это время направление успело превратиться из "аутсайдера" в одного из лидеров по популярности. Практически все риэлторы называют Новорижское шоссе самым перспективным районом.

Быстро, чисто, современно

Одно из главных преимуществ Новой Риги - благоприятная экология, не уступающая чистоте Рублевского направления: здесь практически отсутствуют вредные производства, летом можно отдыхать на воде, у Истринского водохранилища, реки Истры, а также у одного из крупнейших озер Подмосковья - Тростенского.

Другой немаловажный для покупателей загородного жилья фактор - транспортная доступность. Новую Ригу связывает со столицей скоростное шоссе, где нет светофоров и постов ГАИ. Поэтому пробки практически не возникают, что выгодно отличает Новую Ригу от Рублевки, которую периодически перекрывают в связи с проездом правительственных машин. Кроме того, планируемое строительство Краснопресненского проспекта облегчит путь из центра Москвы к загородным резиденциям. Потенциальных покупателей также привлекают удобные дорожные развязки, широкие полосы движения и качественное дорожное покрытие.

Еще одна причина растущей популярности Новорижского направления заключается в его близости к Рублево-Успенскому шоссе. Покупка жилья на престижной Рублевке для многих проблематична не только из-за высоких цен, но и потому, что рынок жилья там закрытый, продажи осуществляются в основном среди "своих". Альтернативой для многих является покупка коттеджа по Новой Риге. Как отмечает генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Андрей Мажаров, близость к Рублевке даже позволяет лукавить некоторым продавцам земли и домов, выдавая участки на Новой Риге за рублево-успенские, так как ко многим участкам есть подъезд с обоих шоссе.

Специалист отдела загородной недвижимости компании Renaissance realty Артем Смыслов среди достоинств Новорижского направления называет отсутствие старой застройки, "что, несомненно, способствует формированию позитивного имиджа направления". Из минусов направления, по его мнению, стоит отметить "недостаточно развитую инфраструктуру: в отличие от Рублево-Успенского шоссе здесь нет крупных магазинов, развлекательных центров, ресторанов, теннисных кортов". Однако, по словам А. Мажарова, "после введения в эксплуатацию крупных инфраструктурных комплексов, таких, как "Павлово подворье" (где на 17 га будут расположены спортивно-развлекательные и торговые комплексы) , Новая Рига станет автономным районом, в котором можно жить постоянно, не выезжая каждый день в город".

Помимо всех перечисленных достоинств направления интенсивному строительству коттеджных поселков на Новорижском шоссе способствует еще и то, что на обширной территории расположено много привлекательных, но еще не освоенных земельных участков. Это шоссе сегодня опережает все остальные загородные направления по числу строящихся поселков. Правда, данные о количестве этих поселков расходятся. Так, управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова утверждает, что сейчас "их насчитывается около 82, из которых 42 заселены не полностью, а всего по данному направлению 38 поселков находится на стадии строительства". По словам А. Мажарова, "пока здесь мало завершенных коттеджных поселков, но больше всего заявленных к строительству - около 69". А. Смыслов приводит следующие данные: "В 2004 году продолжался рост объемов предложения на Новорижском направлении, было заявлено около 25 новых коттеджных поселков. В настоящее время ведется строительство 40 поселков".

Причем, по мнению А. Смыслова, "такие темпы строительства могут привести к переизбытку предложения, что в свою очередь может повлечь потерю уникальности данного направления. В таких условиях застройщикам и девелоперам особенно важно тщательно продумывать свои проекты и стараться приложить все усилия для того, чтобы сделать их востребованными. В ближайшем будущем рост цен по успешным проектам составит до 35-40 %, тогда как рост цен по неудачным проектам будет практически равен нулю".

Популярность ценой миллион

В целом же Новорижское направление сегодня занимает второе место после Рублевки не только по популярности, но и по уровню цен. Как отмечает А. Мажаров, "до недавнего времени Новая Рига считалась преимущественно направлением эконом-класса, недорогим по сравнению с Рублево-Успенским шоссе. И только с появлением поселка "Павлове" на Новой Риге стал удовлетворяться спрос на дорогое и качественное жилье". Но, по информации специалистов компании Blackwood, "Павлово" занимает второе место по уровню цен среди поселков Новой Риги. Стоимость домов там составляет от $900 тыс. до $1, 8 млн. Самые высокие цены на коттеджи - в поселке "Резиденции Бенилюкс". Они колеблются в диапазоне от $1 млн до $3 млн. Несколько ниже цены в поселках "Третья охота" и "Новахово".

"Один из существенных недостатков Новорижского шоссе - полное отсутствие лесных массивов в пределах 15-километровой зоны от МКАД, - рассказывает М. Маркарова. - Поэтому земельные участки, прилегающие к лесу, пользуются повышенным спросом. Уровень цен в таких поселках значительно выше среднерыночного. В качестве примера можно привести поселок "Резиденции Бенилюкс". Прекрасное природное окружение поселка, наличие продуманной концепции позволяет застройщикам продавать здесь земельные участки с лесом по $36, 4-39, 6 тыс. за сотку".

Сходные данные приводит и директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Савелий Орбант: "Большую роль в формировании стоимости дома играет удаленность от МКАД. Тем не менее большое расстояние от Москвы может компенсироваться другими характеристиками: уникальными природными ландшафтами, свежим воздухом или близостью леса и водоема. Коттеджи в таких природных уголках даже при большом удалении от МКАД оцениваются очень высоко. Стоимость наиболее ликвидных участков на Новорижском направлении может достигать $35 тыс. за сотку".

Средняя стоимость коттеджа в строящемся поселке, по данным экспертов компании Blackwood, сегодня составляет $2, 2 тыс. за 1 кв. м. По информации Renaissance realty, цены на дома, расположенные в районе Новорижского шоссе, начинаются от $500 тыс.

Одним из минусов данного направления, по мнению А. Смыслова, является отсутствие вторичного рынка, поскольку направление начало развиваться сравнительно недавно и бурная застройка ведется только в последние годы. Этим можно объяснить и недостаток предложений по сдаче жилья внаем. "Аренда на Новорижском направлении пока совершенно не развита, - говорит А. Мажаров. - В базах риэлторских компаний предложений единицы, и чаще всего цена на них оказывается завышенной".

Тем не менее М. Маркарова приводит данные по стоимости аренды коттеджей на вторичном рынке: от $3 тыс. до $16 тыс. в месяц. Наиболее дорогие коттеджи, по ее словам, предлагаются в аренду в поселках "Балтия" и "Белая гора". К примеру, кирпичный коттедж площадью 680 кв. м с сауной и бассейном, расположенный на участке 39 соток в "Балтии" , можно арендовать за $15 тыс. в месяц. В "Белой горе" аренда четырехуровневого коттеджа площадью 464 кв. м с VIР-отделкой, сауной и спортзалом (на участке 25 соток) обойдется в $16 тыс. в месяц.

Средняя же стоимость аренды дома на Новорижском направлении, по данным С. Орбанта, составляет около $4 тыс. в месяц, при условии, что коттедж находится в организованном охраняемом поселке.

***

Сергей Елисеев

Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" :

- Новая Рига - пример того, как ранее недооцененное направление начинает стремительно развиваться. Активное строительство началось здесь в 2001 году. С этого времени и по сегодняшний день рост цен на Новой Риге наиболее впечатляющий. Средняя розничная цена сотки земли за четыре года выросла с $2, 5 тыс. до $20 тыс. - в восемь раз, средняя цена объектов увеличилась раз в шесть. На других направлениях ничего подобного не наблюдается. Основной причиной этого является повышенный спрос.

Спрос растет потому, что, во-первых, эти места действительно во всех отношениях привлекательны. Во-вторых, это единственное направление, где в 2001-2002 годах началось строительство современных полноценных коттеджных поселков. На тот момент не было аналогичных по качеству предложений на других направлениях. Но сейчас само по себе расположение поселка на Новой Риге ничего не гарантирует. Спрос и рост цен сохраняется только на удачные проекты, но таких немного. Основные критерии - транспортная доступность (важна не только магистраль, но и подъезд от нее непосредственно к поселку) , живописные окрестности, отсутствие нежелательного соседства (шумной трассы или деревни, где постоянно работает техника) , оптимальное соотношение площади дома и размера земельного участка.

Нельзя забывать и о том, что теперь происходит рост предложения, который приводит не к общему улучшению динамики продаж, а к концентрации спроса на наиболее ликвидных объектах и, как следствие, к обострению конкуренции и резкой дифференциации цен.

***

Жанна Щербакова

Управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" :

- Новорижское шоссе существует уже более десяти лет. Позднее развитие рынка загородной недвижимости на этом направлении связано с его особенностями: здесь нет стародачных поселков, и все земли отводились специально для коттеджного строительства. На Новорижском направлении мало завершенных поселков, готовых к заселению, тем не менее наблюдается очень высокий спрос на загородные владения, расположенные здесь.

Новорижское шоссе является одной из самых скоростных и шумных магистралей. Поэтому коттеджи, как правило, сооружаются не вдоль самой дороги, а на прилегающих трассах. Кроме того, поселки возводятся преимущественно после 30 км от МКАД, но это не отражается на цене: такой удаленный участок по Новорижскому шоссе стоит столько же, сколько объекты вторичного рынка загородной недвижимости, находящиеся в пределах 30-километровой зоны по другим направлениям (за исключением Рублево-Успенского шоссе) .

Сегодня минимальная стоимость земельного участка для строительства на Новорижском направлении составляет $15 тыс. за сотку. Такие высокие цены связаны с престижностью этого шоссе. Каждый второй наш клиент интересуется именно объектами по Новорижскому направлению.

***

В прошлых номерах М 2 в рубрике "Дача на лето" были опубликованы статьи о Рублево-Успенском (N 13 (221) от 30 марта) , Калужском (N 14 (222) от 6 апреля) и Ярославском (N 15 (223) от 13 апреля) направлениях. Эти материалы можно также найти на сайте www. m 2. ru в разделе "Подшивка".

[Графические материалы:

СРЕДНЯЯ стоимость сотки в зависимости от характеристики участка и удаленности от МКАД

МАКСИМАЛЬНЫЕ ЦЕНЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ по Рижскому направлению

РИЖСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ СЕГОДНЯ ЯВЛЯЕТСЯ САМЫМ МОДНЫМ КАК СРЕДИ ПОКУПАТЕЛЕЙ, ТАК И СРЕДИ ДЕВЕЛОПЕРОВ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ.

ХАРАКТЕРИСТИКИ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ, строительство которых ведется в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД)

Материал доступен в бумажной версии издания]