Куркино: рентабельная уникальность

Одним из основных вопросов повестки очередного заседания Правительства Москвы, состоявшегося 15 марта, стало обсуждение реализации проекта строительства экспериментального жилого района "Куркино".

Докладчик - первый заместитель руководителя Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы С. С. Волков - кратко охарактеризовал специфику и основные количественные показатели строящегося экспериментального района. В соответствии с генеральным планом развития территории и уточненными проектами застройки после завершения строительства в 2006 - 2007 годах в 18 жилых микрорайонах Куркина будет возведен 1 миллион квадратных метров жилья для 45 тысяч жителей. Все дома (многоквартирные, малоэтажные таун-хаусы и коттеджи) строятся исключительно по индивидуальным проектам. В таком объеме подобное строительство в Москве ведется впервые. Всего к началу текущего года здесь построено 670 тысяч квадратных метров жилья, 7 детских садов, 3 школы, пожарное депо, отделение милиции, подстанция скорой помощи, амбулатория, здание АТС на 40 тысяч номеров, гаражные комплексы, объекты спорта, торговли, бытового обслуживания. Введена в строй первая очередь троллейбусной линии, проложены необходимые коммуникации, построены инженерные сооружения. Многие из перечисленных объектов характеризуются не только высокой функциональностью, но и оригинальными архитектурными решениями. Здание пожарного депо, например, признано лауреатом городского конкурса "Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства".

Всего за счет внебюджетных средств в Куркине нужно построить более 80 объектов социально-бытовой инфраструктуры, дома для переселения, а также 38 коттеджей для региональной общественной организации ветеранов и инвалидов войн. В 2005 году намечено сдать в эксплуатацию около 200 тысяч квадратных метров жилья, 3 детских сада, школу, бассейн, 2 объекта коммунально-бытового назначения, 4 многоместных гаража, 9 отдельно стоящих объектов торговли и приступить к строительству спортивно-оздоровительных комплексов.

Отличительная черта проекта застройки Куркина - комплексное благоустройство территории. Подобная схема реализуется впервые в Москве. Обязательным условием такого благоустройства является учет ландшафтных особенностей района. Пойма реки Сходни и ее притоков включена в схему охраняемых природных и историко-культурных территорий Москвы и Подмосковья. Сохранение этого статуса, а значит, и высокой комфортности проживания новоселов, возможно лишь при безусловном выполнении жесткого условия: по окончании строительства не должно проводиться никакого уплотнения застройки.

Далее С. С. Волков проанализировал экономическую эффективность и окупаемость проекта в целом. В качестве генерального инвестора ДИПС приступил к освоению Куркина после всестороннего маркетингового исследования и детальных экономических расчетов. Несмотря на экспериментальный характер, очень значительную социальную составляющую проекта и другие серьезные обременения для инвестора, ценовая политика ориентирована в основном на средний класс москвичей, которые хотели бы приобрести качественное, но сравнительно недорогое жилье. Сегодня статистика продаж показывает, что большинство покупателей куркинских квартир - это жители Москвы и Подмосковья. Строительство и продажи начались в 2000 году. Уже с 2003 года проект стал приносить городу стабильный доход и сейчас реализуется как безубыточный. Суммарные инвестиции в строительство района за период 2000 - 2007 годов составят 23 миллиарда 762 миллиона рублей, из которых б 417 миллиона, или 27 процентов от общего объема затрат, предназначены для финансирования возведения социальных объектов. От реализации коммерческого жилья и нежилых площадей планируется получить 26 миллиардов 138 миллионов рублей. Таким образом предполагаемая доходность с учетом затрат на социальные объекты достигнет 37 процентов.С этого года в целях повышения доходности прекращаются продажи жилья со стадии нулевого цикла.

Докладчик отметил, что успешная застройка Куркина уже вызвала общий подъем инвестиционной активности в этом районе, что в свою очередь благотворно повлияло на развитие малого и среднего бизнеса, рост поступлений в городской бюджет, увеличение числа рабочих мест и развитие дополнительной инфраструктуры.

Генеральный директор выполняющего функции генерального заказчика ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" В. М. Силин посвятил свое выступление наиболее важным инновационным решениям, применяемым в ходе реализации проекта застройки экспериментального района и имеющим хорошие перспективы с точки зрения дальнейшего строительства в Москве. Куркино - это действительно район повышенной комфортности, отвечающий стандартам жилья XXI века. Проект района разрабатывался 25 ведущими проектными организациями. Плотность застройки здесь составляет 7, 5 тысячи квадратных метров жилья на один гектар - в два раза ниже, чем в среднем по Москве. В прошлом году начато масштабное благоустройство территории, не имеющее аналогов в пределах столицы. Через два года на одного жителя района будет приходиться 102 квадратных метра зеленых насаждений, что почти в три раза больше среднегородского показателя. Строителям удалось сохранить дубраву с 200 - 300-летними деревьями, березовую рощу, и многие другие уголки первозданной природы. Только в 2004 году было благоустроено 9, 1 гектара земли, озеленены несколько рекреационных зон, в том числе детский парк в 3-м микрорайоне, оборудованный для занятий экстремальными видами спорта. В этом году планируется строительство 12 объектов благоустройства на площади 42, 2 гектара. По распоряжению Ю. М. Лужкова недавно было дополнительно высажено 1009 деревьев. Впереди - строительство поля для гольфа, модернизация горнолыжного спуска и другие важные работы по благоустройству и объектам спорта.

В Куркине впервые в столь больших масштабах используется ландшафтная архитектура, на которой специализируется ГУП "УЭЗ" , уже имеющее большой и уникальный опыт подобного строительства на объектах 90-х годов, в частности, жилом комплексе "Синяя птица" в Северном Бутове, Новой Олимпийской деревне, жилом районе "Тропарево-Никулино".

Одна из главных инженерных задач, которую решает ГУП "УЭЗ" , -максимальная энергоэффективность объектов. После сложных расчетов было установлено, что в Куркине нецелесообразно строить единую районную тепловую станцию. Все дома будут обогреваться небольшими автономными котельными мощностью до 5 мегаватт, выбрасывающими в атмосферу гораздо меньшее количество вредных веществ. Таким котельным требуются теплотрассы небольших диаметров и малой длины, что обеспечивает экономию 40 - 42 процентов тепла. Но автономные источники теплоснабжения дают экономическую эффективность не только за счет трубопроводов. Коэффициент энергетической эффективности локальной котельной - 0, 8, а РТС - 0, 59.

Новейшая разработка - каталитическая котельная, в которой горение практически заменяется химическим процессом окисления газообразного топлива при температуре не 1500, а всего 800 градусов Цельсия. При этом почти полностью исчезают вредные выбросы в атмосферу. Коэффициент полезного действия такой установки повышается на 5 процентов.

Важнейшим достижением в сфере энергоэффективности в Куркине должно стать строительство и последующая эксплуатация "теплого" , или "пассивного" , дома. Эти дома называются так потому, что к ним не нужно подключать системы теплоснабжения и горячей воды. Строительство такого дома - первого в Москве - после долгих дискуссий начинается в этом году. Тепловое сопротивление фасада в

"теплом" доме составит б единиц вместо положенных по существующим нормам 2, 5.

Интересны и очистные сооружения Куркина, строить которые будет Мосинжстрой. Две самотечные очистные системы биологического типа внешне будут представлять собой органично вписывающиеся в окружающий ландшафт ручьи с несколькими заросшими осокой, камышом и рогозой прудами. Эти системы должны эффективно обеспечивать биологическую деструкцию нефтяных, жировых и других включений.

Безусловно, отдельного рассказа, с точки зрения В. М. Силина, заслуживает работа по созданию слаботочных систем, проводимая Мостелекомом. Телекоммуникации Куркина включают телефонную связь, кабельное, спутниковое, цифровое и студийное телевидение, системы быстрого доступа в Интернет, охранную и пожарную сигнализацию, охранное и дежурное видеонаблюдение. Централизованная диспетчерская в автоматизированном режиме будет обеспечивать контроль за лифтами, центральными тепловыми пунктами, освещением, датчиками сигнализаций, параметрами тепла и водоснабжения.

По мнению В. М. Силина, применяемые в Куркине инженерные новинки и экспериментальные технологии, экологически чистые материалы, инновационные модели эксплуатации инженерных систем и современные технологии в сфере услуг - прежде всего коммуникаций для жителей, требуют обязательного мониторинга после окончания строительства. Полученные таким образом показатели практической эффективности того же "теплого" дома, например, будут крайне важны для принятия решений о его дальнейшем применении в московском строительстве.

Первый заместитель председателя Москомархитектуры В. Г. Романенко, доложив, что вся градостроительная документация по объектам Куркина выдана полностью, а проектно-сметная выходит в соответствии с утвержденными графиками, сосредоточил внимание на чрезвычайно актуальной проблеме дорожно-транспортного обеспечения района. В соответствии с поручением мэра об организации второго выезда из Куркина, Москомархитектурой подготовлены четыре варианта решения проблемы, причем с определением ориентировочных стоимостных показателей.

Первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель городского стройкомплекса В. И. Ресин напомнил, что изначально масштабный проект экспериментальной застройки Куркина предполагалось финансировать из средств бывшего Госстроя РФ и Международного банка реконструкции и развития. Однако в итоге финансирование пришлось осуществлять по ныне существующей схеме. Строительство жилья в экспериментальном районе завершится в 2006 году, все оставшиеся работы будут закончены годом позже. Но уже сейчас можно сказать, что проект оказался успешным и в целом рентабельным.

Подводя итог, мэр Москвы Ю. М. Лужков отметил, что у района остаются неплохие резервы для дальнейшего развития за счет сохранившихся территорий деревень Куркино и Юрово, а также находящейся там войсковой части. Эти резервы надо обязательно использовать, в частности, договориться с Министерством обороны о передислокации куркинского подразделения.

Для новых жителей Куркина, в большинстве своем имеющих личные автомобили, первоочередной проблемой становится транспортная доступность района. По словам Ю. М. Лужкова, Куркино пока еще в значительной мере остается "автомобильным мешком". Поэтому создание дополнительных удобных выездов на МКАД и дальнейшее развитие общественного транспорта нужно рассматривать как срочные и обязательные задачи.

Мэр согласился с мнением всех, выступавших, что Куркино станет очень хорошим, удобным и красивым районом. В этом смысле эксперимент, безусловно, можно считать удачным. Однако, несмотря на достигнутую рентабельность проекта, экономическая выгода от его реализации для городского бюджета оказалась минимальной. Причина заключается в огромных бюджетных расходах города на строительство коммуникаций и энергетической системы Куркина. Впредь при строительстве новых инвестиционных районов инженерию, транспортные артерии и энергетику следует финансировать за счет инвесторов, получающих прибыль от реализации жилья и нежилых площадей. Это тоже серьезный вывод из куркинского эксперимента.